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河南省房地产估价师与掮客人协会关于公布

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《河南省房地产估价技能指引》第4号的关照

豫房估协〔2016〕21号


各房地产估价机构、房地产估价师:

201651日起在天下范畴内将片面推开业务税改征增值税(以下简称营改增),“营改增”后对房地财产等发生严重影响的同时,也对房地产估价中相干内容及估价数据发生较大影响。为使我省房地产估价机谈判房地产估价师在估价运动中做好衔接,我会委托河南宏基房地产评价测绘有限公司和河南省豫建房地产评价征询有限公司配合撰写了《河南省房地产估价技能指引之四(试行)—业务税改征增值税后房地产估价中应留意的题目》(详见附件),现予以公布。自201651日起,在房地产估价运动中触及“营改增”内容的,以该指引作为参考。下级有关部分和行业构造出台有关“营改增”方面新划定的,以新划定为准。

附件:河南省房地产估价技能指引之四(试行)—业务税改征增值税后房地产估价中应留意的题目

河南省房地产估价师与掮客人协会

                  2016430

 

附件:

河南省房地产估价技能指引之四(试行)

——业务税改征增值税后房地产估价中应留意的题目

 

201651日起在天下范畴内片面推开业务税改征增值税(以下简称营改增),现行房地财产等征税人由原来交纳业务税改为交纳增值税,触及税制转换和政策调解,较为庞大。营改增对房地财产等发生严重影响的同时,也对房地产估价中相干内容及估价数据发生较大影响。为使我省房地产估价机谈判房地产估价师在估价运动中做好衔接,现将营改增后房地产估价中应留意的题目总结如下,供参考。

一、对房地产代价、代价内在的影响

(一)对市场代价内在的影响

市场代价是指某种房地产在市场上的均匀买卖代价,买卖代价为包罗增值税的买卖代价。

房地产税收估价,应阐明估价后果中能否包增值税。

(二)对抵押净值内在的影响

抵押净值为抵押代价减去预期完成抵押权的用度和税金后的代价。此税金包括房地产转让时所盘算的增值税税额。

二、对估价假定和限定条件的影响

在估价盘算历程中,对增值税的盘算选择浅易计税办法或一样平常计税办法,其计税办法的选择根据和来由,需依据须要性准绳在估价陈诉估价假定和限定条件中举行阐明。

三、比力法估价测算题目

(一)对买卖实例成交代价举行一致税费包袱盘算时,应弄清成交代价内在,存眷卖方应纳增值税的能否存在转嫁题目;同时,团体转让衡宇的团体所得税应税支出不含增值税,买方应纳契税计征时的成交代价不含增值税。

免征增值税的,确定计税根据时,成交代价、转让房地产获得的支出不扣减增值税额。

(二)转让不动产增值税盘算

在盘算转让不动产增值税时要区分能否为房地产开辟企业贩卖自行开辟的房地产项目;区分一样平常纳人、小范围征税人;区分一样平常计税办法、浅易计税办法;区分不动产为获得照旧自建;区分获得(自建)不动产日期等题目。

1. 单元和团体转让不动产增值税盘算(不实用房地产开辟企业贩卖自行开辟的房地产项目)

1)一样平常征税人

转让2016430前不动产,可选择浅易计税办法计税或一样平常计税办法计税。转让201651日后不动产,实用一样平常计税办法计税。

浅易计税办法:

公式1:实用于转让2016430日前获得(不含自建)的不动产

应纳增值税=(所有价款和价外用度 - 不动产置办原价或获得不动产时的作价)÷1+5﹪)×5

公式2:实用于转让2016430日前自建的不动产

应纳增值税=所有价款和价外用度÷1+5﹪)×5

一样平常计税办法:

公式3:一样平常计税办法销项税额盘算公式

销项税额=所有价款和价外用度÷1+11﹪)×11

2)小范围征税人(团体转让其购置的住房除外)

公式4:实用于小范围征税人转让其获得(不含自建)的不动产

应征税额=(所有价款和价外用度 - 不动产置办原价或获得不动产时的作价)÷1+5﹪)×5

公式5:实用小范围征税人转让其自建的不动产

应征税额=所有价款和价外用度÷1+5﹪)×5

3)团体转让其购置的住宅  

公式6:实用于团体将购置不敷2年的住房对内销售

应纳增值税=所有价款和价外用度÷1+5﹪)×5

2. 房地产开辟企业贩卖自行开辟的房地产项目增值税盘算

1)一样平常征税人

公式7:一样平常计税办法

应纳销项税额=(所有价款和价外用度-当期容许扣除的地皮价款)÷1+11﹪)×11﹪;

当期容许扣除的地皮价款=(当期贩卖房地产项目修建面积÷房地产项目可供贩卖修建面积)×付出的地皮价款

公式8:房地产老项目,可以选用的浅易计税办法

应征税额=所有价款和价外用度÷1+5﹪)×5﹪;

2)小范围征税人

公式9:小范围征税人,实用浅易计税办法

应征税额=所有价款和价外用度÷1+5﹪)×5﹪;

四、收益法估价测算题目

(一)盘算出租型房地产的租赁支出时,应存眷租金代价的内在,并与运营用度盘算相符合。

(二)房产出租的,计征房产税的租金支出不含增值税,团体出租衡宇的团体所得税应税支出不含增值税。

(三)以谋划租赁方法出租其获得不动产增值税盘算

1. 一样平常征税人

出租2016430前获得的不动产,可选择浅易计税办法计税或一样平常计税办法计税。出租201651日后不动产,实用一样平常计税办法计税。

浅易计税办法:

公式10:实用出租2016430日前获得的不动产

应征税额=含税租赁支出÷1+5﹪)×5﹪;

一样平常计税办法:

公式11:一样平常计税办法销项税额盘算公式

销项税额=含税租赁支出÷1+11﹪)×11﹪;

2. 小范围征税人

公式12:(实用出租除住房以外的不动产)

应征税额=含税租赁支出÷1+5﹪)×5

公式13:实用个别工商户和其他团体出租住房

应征税额=含税租赁支出÷1+5﹪)×1.5

公式14:实用单元出租住房

应征税额=含税租赁支出÷1+5﹪)×5

五、本钱法、假定开辟法估价测算题目

运用本钱法、假定开辟法时,贩卖税费中包括增值税,应存眷计税实用条件及计税方法的变革。开辟利润为交纳增值税状况下的利润。

六、估价运动中应留意的其他题目

(一)在估价历程中,要正确判断属于一样平常征税人、小范围征税人等。要区分增值税销项税额、增值税进项税额、增值税应征税额,依据详细状况确定怎样盘算利用。要正确表达实用增值税率、征收率等观点。

(二)营改增后,房地产转让市场、衡宇租赁市场及修建本钱、房地产行业利润程度等有大概产生变革,房地产估价机谈判房地产估价师要做好市场调研事情,实时更新底子数据、盘算参数等技能材料。

(三)增值税的盘算比原业务税的盘算绝对庞大,房地产估价师应仔细学习相干内容并实时存眷最新信息,避免漏算、错算。

(四)全省各房地产估价机构在利用本技能指引中,如遇其他特别状况,应实时向协会反应意见。

(五)该指引自201651日起实行。

                              2016430

所属种别: 执业师静态

本文要害词为:河南省,房地产,估价师,与,掮客人,协会,关于,